Блог
Банкротство с ипотекой: как не потерять единственное жильё
Есть убеждение, с которым люди приходят к банкротству: единственное жильё не заберут, это же закон. Для квартиры без обременений так и есть. Для ипотечной - нет, и разница здесь принципиальная.
Исполнительский иммунитет единственного жилья на заложенную квартиру не распространяется. Она входит в конкурсную массу и уходит с торгов, даже если там прописана семья с детьми и переезжать некуда. Правило это не новое и не изменилось.
Изменилось другое. С сентября 2024 года у должника появился законный способ сохранить квартиру, не выходя из процедуры банкротства. Разберём, как он устроен и при каких условиях работает.

Отдельное соглашение только с ипотечным банком

Поправки, вступившие в силу 8 сентября 2024 года, добавили в закон о банкротстве статью 213.10-1. Она описывает мировое соглашение между гражданином и тем кредитором, чьё требование обеспечено ипотекой жилья.
Ключевое в этой конструкции - её обособленность:
  • договариваться нужно только с ипотечным банком. Согласие остальных кредиторов и финансового управляющего не требуется;
  • утверждает соглашение арбитражный суд;
  • после утверждения квартира выходит из конкурсной массы, требование банка убирается из общего реестра, а кредит живёт дальше на прежних условиях - всю сумму долга разом с вас не потребуют;
  • если денег на обязательства первой и второй очереди - алименты, вред жизни и здоровью - не хватает, соглашение утвердят при условии внесения на депозит суда суммы не выше 10% рыночной стоимости квартиры.
Есть и более простой путь, закреплённый там же: за должника ипотечный остаток может закрыть третье лицо целиком. Тогда квартира выходит из массы вообще без всяких соглашений.

Зачем договариваться, если долги и так спишут

Ответ в ставке.
Тот, кто оформлял ипотеку пять-шесть лет назад по семейной программе или господдержке, платит сегодня по ставке, которой на рынке давно нет. Пройти банкротство без сделки с банком - значит потерять и квартиру, и эту ставку: остаток гасится из выручки торгов, от прежних условий не остаётся ничего.
Мировое соглашение сохраняет обе вещи. Прочие долги - кредитки, микрозаймы, потребительские кредиты - списываются по общим правилам процедуры. Жильё и старая ставка остаются.
Работает это независимо от того, кто выдал деньги. Если заём под залог квартиры оформлен в кредитном потребительском кооперативе, а не в банке, механизм тот же: для статьи 213.10-1 важен факт залога жилого помещения, а не тип кредитора.

Банк не обязан соглашаться. Но последнее слово не всегда за ним

Здесь самое частое разочарование: должник приносит разумные условия, банк отказывается и ничего не объясняет. Формально он в своём праве - подписывать его никто не обязывает.
Однако практика 2024-2025 годов выработала принцип, который иногда называют реабилитационным паритетом: суд может преодолеть отказ залогового кредитора, если от сохранения жилья банк объективно не теряет по сравнению с обычной продажей залога. В одном из споров с крупным банком апелляция сформулировала это прямо - формальное право требовать реализации предмета залога не абсолютно, если оно оставляет человека без крыши над головой, а сам кредитор при этом не несёт убытков.
Обратная граница обозначена не менее ясно. По другому делу должница предлагала банку погасить лишь около 6% его требований, чтобы оставить квартиру семье с тремя детьми. Верховный суд отказ банка поддержал: такие условия ухудшают положение кредитора против того, как если бы банкротства не было вовсе, а значит, отказ разумен и экономически обоснован.
Вывод для практики простой. Предложение должно быть реалистичным - платить по графику, сопоставимому с исходным. Попытка списать основную часть долга под видом мирового соглашения суд не пройдёт.
Хотите понять, проходят ли ваши цифры этот тест, - опишите ситуацию в заявке. Скажу, есть ли смысл садиться за переговоры или нужно сначала менять расчёт.

Чем это отличается от плана реструктуризации

Два механизма путают, потому что оба спасают должника внутри банкротства. Разница существенная.
План реструктуризации долгов охватывает всех кредиторов и все долги сразу. Его выносят на голосование собрания кредиторов, затем утверждает суд, срок - до трёх лет. При исполнении плана сохраняется всё имущество, а не только жильё.
Мировое соглашение по статье 213.10-1 касается одного кредитора - ипотечного. Голосования собрания не требует. Сохраняет заложенную квартиру; остальные долги при этом списываются отдельно, обычным порядком.
Если задача - удержать и квартиру, и машину, и вообще не уходить в распродажу имущества, смотреть надо в сторону плана реструктуризации. Если спасать нужно именно жильё, а остальное либо не жалко, либо его нет, - работает точечный инструмент 213.10-1.
Ни то, ни другое не следует путать с обычной реструктуризацией ипотеки по договорённости с банком, когда никакого банкротства нет: там меняется график, квартира под угрозой продажи не стоит, суд не участвует.

Сохранил квартиру - не значит вышел из банкротства

Иллюзия распространённая, поэтому скажу отдельно. Локальное соглашение выводит из процедуры только требование ипотечного банка. Всё остальное идёт обычным путём: незащищённое имущество распродаётся, непогашенный остаток потребительских долгов списывается по итогам.
То есть банкротство вы проходите целиком, со всеми его последствиями - включая ограничения после процедуры. Отличие одно, но крупное: с жильём и с прежней ставкой по ипотеке.

Разговор с банком возможен и до банкротства

Ждать подачи заявления, чтобы начать переговоры, не обязательно. Более того, до процедуры позиция у вас сильнее.
Пока просрочка небольшая или её ещё нет, банку часто выгоднее договориться о посильном графике сразу, чем идти через суд, где итог непредсказуем и растянут во времени. Это не отдельная норма закона, а обычная переговорная логика: у банка есть выбор между понятным графиком и долгой процедурой с неясным исходом.
Порядок простой. Вы приходите с собственным предложением - конкретными цифрами платежа и сроком, а не с просьбой «войти в положение». Показываете доход, из которого будете платить. Объясняете, почему предлагаемый график исполним, а прежний нет.
Отказал банк - тогда уже имеет смысл считать процедуру и мировое соглашение внутри неё. Но начинать стоит здесь: это дешевле и быстрее любого суда.

Кто ведёт переговоры внутри процедуры

Деталь, которую недооценивают при выборе специалистов.
Если дело всё же дошло до банкротства, многое зависит от финансового управляющего - не от того, что он формально сопровождает процедуру, а от того, вступает ли он в реальный диалог с банком. Соглашения чаще утверждаются там, где кто-то последовательно доводит предложение до кредитора и отвечает на его возражения. Там, где процедура ведётся формально, банк нередко просто не отвечает, и дело уходит в реализацию имущества по умолчанию.
Это стоит обсудить на входе, а не обнаружить через полгода.

Сколько это стоит

Процедуры не бесплатные, и считать расходы нужно до старта.
К стандартным расходам на само банкротство - публикации, вознаграждение финансового управляющего - добавляется работа юриста, который ведёт переговоры с банком и защищает соглашение в суде. Точная сумма зависит от количества кредиторов и региона.
Считать надо в сравнении. Если экономия от сохранения ставки по старой ипотеке за оставшийся срок кредита превышает эти расходы - процедура окупается. Если квартира небольшая, остаток долга невелик, а ставка близка к рыночной - экономии может не оказаться вовсе, и честнее это увидеть на калькуляторе, а не после оплаты юриста.

Три ситуации, с которыми приходят чаще всего

Ипотека платится, остальное встало. По жилищному кредиту график не нарушен, а карты и микрозаймы вышли из-под контроля. Это самый благоприятный расклад: банк по ипотеке ничего не теряет, соглашение защищать проще, ставка сохраняется, прочие долги списываются.
Просрочка уже и по ипотеке. Сложнее, потому что банк вправе требовать всю сумму досрочно, а суду нужно видеть, из чего вы будете платить по новому графику. Здесь критичен доход: если он восстановился после провала, шанс есть, если нет - соглашение защитить нечем.
Квартира дорогая, долг небольшой. Ситуация, где банку выгодны торги: из выручки он получает своё полностью и быстро. Преодолеть отказ тут труднее всего, и разумнее искать способ закрыть ипотеку до процедуры - продажей другого имущества, займом у родственников, рефинансированием остатка.
Разложить свою ситуацию по этим трём полкам можно самостоятельно, и это уже половина ответа на вопрос, стоит ли вообще заходить в процедуру.

Что подготовить до разговора с банком и судом

Реалистичность предложения придётся показывать цифрами, поэтому собрать их лучше заранее:
  • рыночную оценку квартиры - от неё считается и предложение банку, и возможный депозит суда;
  • остаток долга и действующий график платежей с датой оформления и ставкой;
  • подтверждение дохода, из которого вы планируете платить дальше. Это главный аргумент: суд смотрит, реален ли график, а не сочувствие;
  • перечень остальных долгов и кредиторов - чтобы понимать, что списывается отдельно;
  • документы на состав семьи, если в квартире живут дети.
И одно решение, которое стоит принять до подачи: пробовать ли до банкротства договориться с банком напрямую. Иногда рабочий вариант - не процедура, а реструктуризация или рефинансирование, пока просрочка не стала критической. После входа в банкротство список возможностей сужается.

Что происходит с созаёмщиком и поручителем

Вопрос, который всплывает поздно и портит отношения в семье.
Банкротство одного из супругов не списывает долг с другого, если он созаёмщик по тому же кредиту. Обязательство остаётся: банк вправе требовать исполнения с того, кто не проходил процедуру. То же с поручителем - его ответственность не исчезает вместе с долгом основного заёмщика.
По ипотеке это особенно важно, потому что супруги почти всегда созаёмщики. Планировать процедуру нужно с учётом положения обоих, а не одного. Иногда правильное решение - процедура для обоих, иногда наоборот: сохранить одного чистым, чтобы через него дальше проходили сделки семьи.

Чего делать точно не стоит

Перестать платить по ипотеке «раз всё равно банкротство». Ровно наоборот: чистый график по жилищному кредиту - главный аргумент за сохранение квартиры. Просрочка по ипотеке лишает вас позиции в переговорах.
Переписать квартиру на родственников. Сделки за последние три года проверяются, а безвозмездная передача жилья перед процедурой оспаривается почти автоматически. Итог хуже исходного: квартиру вернут в массу, а к вам появятся вопросы о добросовестности.
Брать новые займы, чтобы «дотянуть». Свежие обязательства перед подачей читаются как наращивание долга в предвидении банкротства и осложняют всю процедуру.
Тянуть до последнего. Чем позже начат разговор, тем меньше вариантов. С сохранившимся доходом выбор есть, без него остаётся только реализация имущества.

Когда прийти с вопросом

Ситуация «ипотека плюс долги, платить нечем» почти никогда не решается по шаблону: слишком много зависит от размера остатка, стоимости квартиры, дохода и от того, какие ещё кредиторы стоят в очереди.
Работаем из Калуги по всей России дистанционно. Оставьте заявку: остаток по ипотеке, ставка, оценка квартиры, остальные долги, доход. Посмотрю и скажу прямо, что видно с моей стороны - есть ли смысл в мировом соглашении, или в вашем случае честнее другой путь. Обещать сохранение жилья не буду: это решает суд, а не брокер.
14.08.2026