Собственник смотрит на два предложения: лизинг помещения и кредит под залог недвижимости для бизнеса. В лизинге удорожание выглядит пугающе, в кредите ставка приятнее. Вывод напрашивается сам, и он неверный примерно в половине случаев.
Причина в том, что сравниваются разные вещи. Ставка по кредиту - это цена денег. Итоговая нагрузка по лизингу - это цена денег минус то, что вернётся через налоги. Считать надо второе, и результат зависит от вашего налогового режима сильнее, чем от разницы в процентах.
Разберу по порядку: из чего складывается экономия, кому она не достанется, и какие параметры сравнивать, чтобы решение не пришлось пересматривать через год.
Что такое лизинг недвижимости и чем он отличается от аренды
Механика та же, что в лизинге техники, только предметом выступает помещение. Вы выбираете объект - офис, склад, производственный цех, помещение в новостройке по договору долевого участия, - лизинговая компания покупает его и передаёт вам во владение и пользование за периодические платежи.
Ключевое отличие от кредита: весь срок договора объект принадлежит лизинговой компании. Вы им пользуетесь, платите за него, ведёте в нём деятельность, но собственником становитесь в конце, при выкупе.
Отличие от аренды - в цели. Арендные платежи не приближают вас к собственности, лизинговые ведут к выкупу по остаточной стоимости. Отсюда и разница в отношении к объекту: в лизинге ремонт и вложения в помещение имеют смысл, потому что оно станет вашим.
Частый миф - «лизинг бывает только на машины и оборудование». Закон о лизинге прямо относит к предмету сделки предприятия и имущественные комплексы, то есть недвижимость входит в него по определению.
Из чего складывается налоговая экономия
У лизингополучателя работают три источника из четырёх, и работают одновременно, а не по очереди, - именно поэтому итог заметнее суммы частей.
Вычет НДС. Лизинговый платёж по коммерческой недвижимости включает НДС, и весь этот НДС принимается к вычету по общим правилам - со всей суммы платежей за срок договора.
Платежи в расходах. Лизинговые платежи в полном объёме относятся на расходы по налогу на прибыль, за вычетом выкупной стоимости. Это отличается от кредита, где в расходы идут проценты и обычная амортизация купленного здания (20-30 лет), а тело долга - нет.
Скорость списания. Платежи по договору списываются за срок лизинга (обычно 5-10 лет), тогда как купленное на кредит здание амортизируется 20-30 лет. Ускоренная амортизация с коэффициентом до трёх (статья 259.3 НК) с 2022 года применяется у лизингодателя, который учитывает предмет лизинга (382-ФЗ): вам она достаётся только через цену договора, а не как собственная статья расходов.
Налог на имущество платит лизингодатель. С 2022 года налог по переданному в лизинг объекту платит лизинговая компания независимо от того, на чьём балансе он числится.
Сложите четыре пункта, и понятно, откуда берётся то самое «дороже по ставке, дешевле по факту». По отраслевым расчётам кредитный платёж в 100 тысяч рублей в месяц после налоговой оптимизации через лизинг даёт реальную нагрузку заметно ниже номинала. Конкретную цифру считают по вашей выручке и режиму, и делать это надо до подписания, а не после.
Кому эта экономия не достанется
Здесь начинается главное, и об этом в рекламных материалах пишут мелким шрифтом.
УСН «доходы». На этом режиме расходы в расчёте налога не участвуют вовсе. Значит, ни платежи в расходах, ни амортизация вам ничего не дают. С НДС так: до порога дохода по статье 145 НК вы освобождены от налога, и вычета нет; выше порога вычет есть только при общей ставке, на пониженных 5 и 7 процентов его тоже нет. Порог освобождения меняется по годам - проверяйте на день обращения. В типичном случае из источников экономии остаётся ноль, и лизинг превращается просто в дорогое финансирование.
Жилая недвижимость. Реализация жилых помещений НДС не облагается, поэтому вычета по НДС не будет. Экономия по прибыли и амортизации остаётся, но эффект скромнее. Апартаменты в этом смысле ведут себя как коммерческий объект: они относятся к нежилому фонду, и НДС по ним работает.
Бизнес без прибыли. Если компания работает в убыток или на грани, списывать расходы не с чего. Налоговая экономия существует на бумаге, а денежный поток при этом несёт полную стоимость лизинга.
Вывод простой: прежде чем сравнивать предложения, посмотрите на свой режим. На УСН «доходы» разговор о лизинге недвижимости почти всегда заканчивается в пользу кредита. На общей системе или УСН «доходы минус расходы» его стоит считать всерьёз.
Что сравнивать с кредитом под залог
Сравнение по одной строке платежа даёт неверный ответ. Сопоставлять надо шесть параметров.
| Параметр | Лизинг недвижимости | Кредит под залог | |---|---|---| | Цена денег | дороже в чистом виде | обычно ниже | | Налоговый эффект | НДС к вычету, платежи в расходах, быстрое списание за срок договора | проценты в расходах + обычная амортизация объекта | | Собственник объекта | лизинговая компания до выкупа | вы, с обременением | | Требования к заявителю | чаще мягче при ликвидном объекте | история, оборот, часто поручительство | | Что при просрочке | изъятие предмета лизинга | обращение взыскания на залог через процедуру | | Кому подходит | ОСН и УСН «доходы минус расходы» с ровной выручкой | УСН «доходы» и те, кому важна минимальная ставка |
Отдельно про строку «что при просрочке». В лизинге объект принадлежит лизингодателю, и вернуть его он может быстрее и проще, чем банк - обратить взыскание на залог. Для бизнеса с неровной выручкой это существенный риск, который в расчёте платежа не виден.
Механика самого залогового кредита, включая требования к объекту и порядок оценки, разобрана в материале про залог коммерческой недвижимости.
Какая недвижимость проходит
Требования к объекту у лизинговых компаний и банков похожи, но акценты разные.
Лизингодателя интересует ликвидность: сможет ли он продать объект, если сделка развалится. Отсюда предпочтение помещениям с понятным назначением и спросом - офисы в деловых зонах, склады у логистики, торговые помещения на трафике. Специфичное производственное здание под конкретную технологию проходит хуже: покупателей на него мало.
Документы: зарегистрированная собственность, совпадение площади и границ с документами, отсутствие ареста, ренты и чужого залога. Объект в стадии строительства берут по договору долевого участия, но требования к застройщику будут отдельные.
Что осложняет сделку: доли в праве, неузаконенная перепланировка, назначение земли, не совпадающее с фактическим использованием, и здания без оформленных прав на участок под ними.
Что в договоре читают до подписания
Экономика сделки живёт не в презентации, а в договоре, и три пункта там решают больше остальных.
Структура платежа. Лизинговый платёж почти никогда не состоит из одного финансирования: внутрь попадают страхование, обслуживание, комиссия за организацию, иногда налоги. Просите разложенный график, а не итоговую цифру в месяц - без разбивки нельзя ни посчитать налоговый эффект, ни сравнить предложение с кредитом.
Выкупная стоимость. Она бывает символической и бывает существенной. От неё зависит и итоговая цена объекта, и то, какая часть платежей уйдёт в расходы: выкупная стоимость в расходы не идёт.
Условия досрочного выкупа. Бизнесу иногда нужно закрыть договор раньше срока - продали направление, изменилась стратегия, появились свободные деньги. Формула досрочного выкупа и наличие моратория на первые месяцы должны быть в договоре явно, иначе выход из сделки окажется дороже, чем вход.
Отдельный пункт - что считается нарушением. Передача помещения в субаренду, перепланировка, смена назначения, просрочка страхового платежа: в лизинге такие вещи чаще прописаны как основание для изъятия, чем в кредитном договоре.
Аванс и его роль в расчёте
Аванс в лизинге недвижимости обычно заметный, и он выполняет ту же функцию, что первоначальный взнос в ипотеке: снижает риск лизингодателя и вместе с ним стоимость сделки.
Но у аванса есть вторая роль, о которой забывают. От того, как он описан в договоре - зачёт в счёт первого платежа, распределение на весь срок или отдельный платёж за организацию сделки, - зависит порядок его признания в учёте. Три формулировки дают три разные картины в отчётности, и обсуждать это надо с бухгалтером до подписания.
Практический ориентир: чем больше аванс, тем ниже удорожание, но тем больше денег вынуто из оборота сегодня. Для бизнеса с сезонной выручкой крупный аванс перед низким сезоном - типичная ошибка, которую видно только на графике поступлений.
Порядок действий, если считаете лизинг
Разумная последовательность выглядит так:
- Определите режим и посчитайте эффект. Это первый шаг, а не последний: он отсекает половину вариантов сразу. Заодно посмотрите на текущую долговую нагрузку бизнеса: она влияет на условия сильнее, чем кажется.
- Соберите цифры по бизнесу. Выручка помесячно за год, текущие обязательства, сезонность. Лизинг с равномерным графиком плохо ложится на выручку с провалами.
- Проверьте объект. Ликвидность, документы, назначение. Объект, который не проходит у лизингодателя, не пройдёт и у банка.
- Запросите оба предложения. Лизинг и кредит под залог считаются параллельно, а не по очереди: сравнивать надо живые условия, а не рыночные ориентиры.
- Считайте итог, а не ставку. Итог - это платёж минус налоговый эффект плюс расходы на страхование и обслуживание.
Полная механика продукта, включая структуру платежа и различия по типам объектов, лежит в гайде лизинг недвижимости для бизнеса.
Коротко о главном
Лизинг недвижимости дороже кредита по цене денег и дешевле по итоговой нагрузке - но только там, где налоговая экономия работает. На УСН «доходы» она не работает вовсе, по жилым объектам работает частично, у бизнеса без прибыли остаётся на бумаге.
Поэтому решение начинается не с выбора продукта, а с двух вопросов: какой у вас налоговый режим и насколько ровная выручка. Ответы на них отсекают половину вариантов до первой заявки.
Если хотите увидеть оба сценария на своих цифрах - посчитаю лизинг и кредит под залог рядом, с налоговым эффектом и без него, и скажу, где ваша ситуация выигрывает. Оставьте заявку.