Типичная картина, с которой к нам приходят: ипотека двух-трёхлетней давности, сверху пара потребов и кредитная карта. Каждый месяц - четыре платежа в разные банки, на жизнь остаётся всё меньше. Вопрос всегда один: «можно перекредитоваться и платить меньше?»
Можно. Но слово «рефинансирование» само по себе ничего не экономит - экономит правильный расчёт. В Компании Актив мы всегда начинаем не со ставки, а с вопроса: сколько вы платите в месяц по всем долгам вместе. Дальше объясню почему.
Что это такое и почему ставка - не главное
Рефинансирование - это новый кредит под залог той же квартиры, которым полностью гасится старая ипотека. Старый договор закрывается, залог переезжает к новому банку, дальше платите только ему.
Люди приходят за «ставкой пониже». Но ставка - одна строчка в договоре, а живёте вы с ежемесячным платежом по всем обязательствам сразу. Красивая ставка при высоких разовых расходах на переоформление может оказаться невыгодной, поэтому сравнивать нужно полную стоимость кредита и итоговый платёж, а не цифру с баннера.
Когда есть смысл, а когда нет
Работает математика аннуитета: в первые годы вы платите в основном проценты, тело долга гасится медленно. Отсюда простые ориентиры:
- Ипотека свежая, впереди много лет - считать стоит: проценты ещё не выплачены, есть что экономить. По опыту, ипотеки 2022-2023 годов часто дают хороший зазор.
- Прошли экватор срока - рефинанс уменьшит месячный платёж, но общую переплату почти не изменит.
- Зазор по ставке маленький - расходы на переоформление (оценка, новая страховка, госпошлина) съедят экономию.
- Сверху висят дорогие потребы и карты - вот здесь выгода почти всегда есть, и о ней следующий раздел.
Сколько раз можно рефинансировать? Законом не ограничено - хоть каждый раз, когда падает ставка. Ограничивают только банк и налоговый вычет, о нём ниже.
Главный продукт: всё в один платёж
Закон не запрещает выдать при рефинансировании сумму больше остатка по ипотеке. Разницей закрываются потребы и кредитки - и дорогие короткие долги превращаются в один длинный платёж под ставку заметно ниже.
Пример из нашей практики, без имён: заёмщик с подпорченной историей, просрочкой и микрозаймом свёл долги под залог - платёж был 41 тысячу в месяц, стал 19,8. Упал вдвое. Так будет не у каждого, цифры всегда индивидуальны, но механика именно такая: дорогое короткое уходит в дешёвое длинное.
Честно о трёх минусах, про которые молчат банковские посадочные:
- Допсумма сверх остатка - это ручное рассмотрение, и банк попросит подтвердить доход.
- Длинный срок увеличивает переплату в рублях: платёж меньше, а сумма процентов за 25 лет может быть больше, чем за 3 года потреба. Смотреть надо обе цифры.
- Бывший беззалоговый долг теперь висит на квартире. Это не повод отказываться, но повод не набирать новых кредиток, когда консолидация освободила деньги. Самая частая ошибка - через полгода снова обрасти картами.
Условия объединения кредитов смотрите на страницах рефинансирования ипотеки и рефинансирования кредитов.
Льготную ипотеку тоже иногда трогают
Стандартный совет «льготную не рефинансируй» верен наполовину. Бездумно - нельзя: льготная ставка потеряется безвозвратно. Но бывает так: остаток по льготной ипотеке - тысяч пятьсот, а сверху потребы и карты на три миллиона под конскими процентами. Считаем средневзвешенную ставку по всему пакету долгов - и маленький льготный остаток почти не влияет на картину, а дорогие три миллиона влияют сильно. Собрать всё в один кредит, даже потеряв льготу, выходит дешевле по платежу - и человек перестаёт тонуть, не сползает в просрочки и микрозаймы.
Общего правила здесь нет, решает только расчёт по вашим цифрам.
Как проходит перенос и где спрятан подводный камень
Порядок: новый банк выдаёт кредит - гасится старая ипотека - старый банк снимает обременение (запись гасится за три рабочих дня, пошлины нет) - регистрируется залог на новый банк.
Камень вот где: пока новый залог не зарегистрирован, кредит формально ничем не обеспечен, и банк на этот период держит ставку выше договорной на 1-2 пункта. Это не обман, а страховка банка, но её надо закладывать в расчёт и не тянуть с документами - на регистрацию договор обычно даёт около 90 дней.
Вычет и страховка: где теряют деньги на ровном месте
Налоговый вычет по процентам - до 390 тысяч рублей - при рефинансировании сохраняется, но только если в новом договоре прямо написано, что его цель - рефинансирование ипотеки, со ссылкой на первоначальный договор. Рефинансировали несколько раз - ссылки должны тянуться цепочкой до самой первой ипотеки. Закрыли ипотеку обычным потребкредитом без этой формулировки - вычет по процентам сгорел. Проверьте строчку в договоре до подписания.
Страховка. Страхование залога обязательно, страхование жизни - добровольное, но влияет на ставку. От навязанной страховки можно отказаться в период охлаждения 14 дней, только банк тогда вправе поднять ставку до «без страховки». Считайте обе колонки: иногда со страховкой платёж в итоге меньше.
И не путайте рефинансирование с реструктуризацией. Первое - оптимизация для того, кто платит нормально и хочет платить меньше. Второе - просьба к своему банку изменить условия, когда платить уже нечем, со своими последствиями для кредитной истории.
Порядок действий
Чтобы понять, есть ли смысл, достаточно трёх цифр: остаток по ипотеке, ставка, платёж - плюс короткий список остальных долгов. По ним уже видно, стоит ли овчинка выделки.
Чего делать не надо - рассылать заявки веером в десять банков. Каждый отказ бьёт по скорингу и снижает шансы следующей заявки. Правильно - посчитать выгоду заранее и подать точечно туда, где по вашему профилю реально пройти.
Мы работаем без предоплаты: комиссия - процент от суммы и только по факту выдачи, отказ - не платите ничего. Оставьте заявку - посчитаем ваш платёж до и после, и вы увидите свою цифру раньше, чем подадите хоть одну заявку в банк.
Что посчитать дальше. Посчитаем условия под вашу ситуацию: рефинансирование ипотеки или рефинансирование кредитов. Расчёт предварительный: точные условия зависят от банка и вашей ситуации, решение по кредиту принимает банк.