Продаёте квартиру, чтобы закрыть долги: какой налог удержат
Решение продать квартиру, чтобы разом закрыть долги, выглядит логичным: одна сделка - и нет ни платежей, ни звонков. Проблема в том, что считают обычно так: цена продажи минус долги. А между ними стоит налог, и он бывает размером с годовой платёж по кредиту.
Разберу, когда налога нет вовсе, как считать, если он есть, и в каких случаях продавать не обязательно.
Когда налога нет: сроки владения
Если квартира в собственности дольше минимального срока, доход от продажи налогом не облагается и показывать его в декларации не нужно.
Сроков два.
Пять лет - базовый случай.
Три года - если квартира получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована, получена по договору ренты либо является для вас единственным жильём.
Считают этот срок неправильно чаще всего. Отсчёт идёт не от переезда, не от завершения ремонта и не от полной оплаты, а от даты регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованной квартиры точка отсчёта своя - день смерти наследодателя, а не выдача свидетельства нотариусом и не запись в реестре.
Если до истечения срока остаётся несколько месяцев, это стоит посчитать до сделки. Иногда выгоднее подождать и закрыть долги другим способом, чем отдать государству сумму, сопоставимую с этими платежами.
Ловушка единственного жилья: правило 90 дней
Отдельная история, на которой теряют льготу по невнимательности.
Жильё считается единственным, если на момент продажи у вас - и у супруга, когда квартира куплена в браке, - нет другого жилого помещения. Но правило допускает переходный период: новая квартира не отменяет статус единственного жилья, если куплена не раньше чем за 90 дней до продажи старой.
Что это значит практически. Купили новую, а старую продаёте через полгода - старая уже не единственное жильё, трёхлетняя льгота слетела, действует пятилетний срок. Уложились в три месяца между сделками - льгота сохранилась.
Если планируете сначала купить, а потом продать, порядок и сроки стоит прикинуть заранее. Иногда дешевле сначала продать.
Если срок не прошёл: два способа считать, и разница огромная
Уменьшить налоговую базу можно двумя путями, и выбирать надо тот, что даёт меньшую цифру.
Фиксированный вычет - 1 миллион рублей. Вычитается из цены продажи.
Доходы минус расходы. Из цены продажи вычитается то, что вы сами заплатили за эту квартиру, если сохранились подтверждающие документы.
Посмотрим на цифрах. Квартиру купили два года назад за 3 000 000 рублей, продать пришлось срочно и дешевле - за 2 750 000.
*По первому способу:* 2 750 000 минус миллион даёт базу 1 750 000, налог по ставке 13% - 227 500 рублей.
*По второму:* 2 750 000 минус 3 000 000 - результат отрицательный, база равна нулю, налог тоже ноль.
Разница на одной и той же сделке - больше двухсот тысяч рублей, и зависит она от того, сохранился ли у продавца договор покупки. Найдите его до сделки. Если договор утерян, копию обычно можно восстановить - через Росреестр, банк, если была ипотека, или у второй стороны сделки.
Оговорка: способ «доходы минус расходы» работает, пока цена продажи не опустилась ниже 70% кадастровой стоимости. Об этом дальше.
Правило 70% кадастра
Занижение цены в договоре как способ уменьшить налог больше не работает.
Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налоговая база считается принудительно от этих 70%. Что написано в договоре, значения уже не имеет.
Проверяется это заранее и бесплатно: кадастровая стоимость есть в выписке из ЕГРН, заказать её можно через Госуслуги или сайт Росреестра. Умножьте на 0,7 и сравните с ценой, за которую планируете продавать. Если ваша цена ниже - базой станет кадастр.
Ставка: с 2025 года она не одна
Доход от продажи недвижимости облагается по прогрессивной шкале: 13% с части дохода до 2,4 миллиона рублей и 15% со всего, что сверх этого порога. Порог считается уже после применения вычета.
Для тех, кто не является налоговым резидентом России, ставка отдельная - 30%, и права на вычеты нет. Это важно для тех, кто подолгу живёт за границей: статус резидента определяется временем нахождения в стране, а не гражданством.
А нужно ли продавать вообще
Теперь главный вопрос, ради которого этот текст.
Продажа квартиры ради закрытия долгов - решение необратимое. Вы теряете актив целиком, а долги, как правило, закрываются не полностью: часть суммы уходит в налог, часть - в расходы на сделку, а жить дальше где-то нужно.
Между «платить как сейчас» и «продать всё» есть промежуточные варианты, и они обычно дешевле.
Объединить долги в один платёж. Если платежей много и они разнородные - карты, микрозаймы, потребкредиты, - консолидация снижает ежемесячную нагрузку без потери имущества. Работает, пока просрочки не стали затяжными.
Кредит под залог квартиры. Звучит страшнее, чем есть: квартира остаётся вашей, в ней можно жить, а ставка по залоговому кредиту заметно ниже, чем по необеспеченным долгам и тем более по микрозаймам. Часто именно это позволяет закрыть дорогие долги и остаться с одним понятным платежом.
Продажа как последний шаг. Она имеет смысл, когда долг сопоставим со стоимостью квартиры, дохода на обслуживание нет и не предвидится. То есть когда речь не о снижении платежа, а о выходе из ситуации целиком.
Прежде чем выставлять квартиру, стоит посчитать все три варианта в рублях. Разница между ними нередко и есть та сумма, ради которой затевалась продажа.
Продажа квартиры, которая в залоге
Отдельная ситуация, потому что просто выставить объект на продажу не получится.
Пока квартира в залоге у банка, сделка проходит только с его согласия. Схем обычно две: покупатель гасит остаток долга, обременение снимается, и дальше сделка идёт обычным порядком; либо расчёты проводятся через аккредитив или ячейку с раздельным доступом - часть суммы уходит банку в погашение, остаток продавцу.
Что это меняет практически: сроки удлиняются, круг покупателей сужается - не все готовы к сделке с обременением, - а цену часто приходится опускать. Эти потери тоже стоит включить в расчёт, когда сравниваете продажу с другими вариантами.
Отдельно про сроки владения: снятие обременения после погашения ипотеки момент возникновения права собственности не меняет. Отсчёт по-прежнему идёт от первичной регистрации права, а не от даты, когда банк снял залог.
Декларация: когда подавать и что будет, если не подать
Если минимальный срок владения прошёл, декларацию по этой сделке подавать не нужно вовсе - доход не облагается и в отчётности не показывается.
Если срок не прошёл, декларация подаётся даже в том случае, когда налог после вычетов получился нулевым. Это распространённая ошибка: человек посчитал, увидел ноль и решил, что делать ничего не надо. Формально обязанность отчитаться остаётся, и её невыполнение приводит к штрафу, хотя самого налога к уплате нет.
Сроки стандартные: декларация подаётся в году, следующем за годом продажи, налог уплачивается позже в том же году. Точные даты уточняйте на текущий период - они закреплены в кодексе, но лучше свериться, чем считать по памяти.
Что подготовить
Если продажа всё же ваш вариант:
выписку из ЕГРН - там дата регистрации права и кадастровая стоимость, обе цифры нужны для расчёта;
договор, по которому вы покупали квартиру, и документы об оплате - без них второй способ вычета недоступен;
понимание своего статуса: единственное это жильё или нет, и когда покупалась новая недвижимость, если покупалась;
расчёт налога по обоим способам до того, как согласовали цену с покупателем.
Если квартира куплена в браке или в долях
Два случая, где расчёт усложняется.
Совместная собственность супругов. Вычет в один миллион рублей даётся на объект, а не на каждого владельца: при продаже квартиры целиком его делят. Способ «доходы минус расходы» при этом применяется к фактически понесённым расходам каждого. Если у супругов разный доход и разные ставки, расчёт стоит делать вместе, а не по отдельности.
Продажа долей. Здесь всё зависит от того, продаются доли одним договором или разными. При продаже по отдельным договорам каждый владелец может использовать вычет самостоятельно - при прочих равных это выгоднее. Правило рабочее, но требует аккуратного оформления, поэтому обсуждать его нужно до сделки, а не после.
Дети в собственниках. Если доли выделялись детям, продажа требует согласия органов опеки и обычно - одновременной покупки жилья с выделением им равноценных долей. Это удлиняет сделку на недели.
Продажа не спасает от долгов автоматически
Последнее, о чём стоит помнить, если решение принимается под давлением.
Деньги от продажи приходят одной суммой, и распорядиться ими нужно быстро и правильно. Если к моменту сделки уже есть исполнительные производства, часть средств может уйти на списания раньше, чем вы закроете то, что планировали. Если долгов много и они у разных кредиторов, порядок погашения тоже имеет значение: дорогие микрозаймы гасятся первыми, длинные и дешёвые - последними.
Продажа жилья решает задачу только вместе с планом, куда именно уходят деньги. Без плана она нередко заканчивается тем, что квартиры уже нет, а часть долгов осталась.
Вычет при покупке нового жилья
Момент, который часто упускают при переезде.
Если в том же году вы продали одну квартиру и купили другую, налог с продажи можно уменьшить имущественным вычетом на покупку - при условии, что правом на него вы раньше не пользовались. Формально это два разных вычета, но применяются они в одной декларации и способны существенно уменьшить итоговую сумму, а иногда обнулить её.
Здесь тот же принцип, что и со всем остальным в этом тексте: считать надо до сделки. Порядок и сроки продажи с покупкой влияют на итог сильнее, чем кажется, а изменить их задним числом невозможно.
Как считать выбор между продажей и залогом
Простой способ прикинуть, что выгоднее, без сложных формул.
По продаже сложите: налог по вашему расчёту, расходы на сделку, стоимость аренды или покупки другого жилья. Вычтите из цены продажи, сравните остаток с суммой долгов.
По залоговому кредиту посчитайте новый ежемесячный платёж и общую переплату за срок, который вы реально планируете платить - а не за максимальный срок договора: досрочное погашение по таким кредитам обычно доступно.
Если после продажи остаётся ощутимая сумма сверх долгов и жильё есть где взять - продажа честнее. Если разница уходит в налог и расходы, а платёж по залогу подъёмный - выгоднее сохранить квартиру.
С чем прийти
Работаем из Калуги по всей России дистанционно.
Оставьте заявку и опишите ситуацию: сумма долгов, что за квартира и когда оформлена, есть ли доход. Посчитаю, что выходит дешевле - продажа с налогом или перестройка долгов без неё. Если увижу, что продавать действительно нужно, скажу и это: смысл разбора в том, чтобы вы приняли решение с цифрами на руках, а не под давлением звонков от кредиторов.
Налоговым консультированием мы не занимаемся - точный расчёт и декларацию делает бухгалтер или налоговый консультант. Моя часть - показать, есть ли вариант, при котором продавать не придётся.