Человек, который ищет «займ под залог недвижимости», обычно уже получил отказы в банках. Квартира есть, деньги нужны срочно, а объявление «частный инвестор, решение за час, история не важна» выглядит единственной оставшейся дверью. Прежде чем в неё заходить, стоит потратить десять минут на два вопроса: вправе ли этот человек вообще выдавать такие займы и что вы подписываете. Ответы часто закрывают тему.
Список тех, кто может брать жильё в залог, закрытый
Круг тех, кому позволено принимать жильё гражданина в обеспечение денежного займа, очерчен законом о потребительском кредите. Перечень исчерпывающий, и договорённостями он не расширяется:
- Банки.
- Потребительские кооперативы кредитной направленности - исключительно в отношении собственных пайщиков.
- Сельскохозяйственные КПК.
- «Росвоенипотека» - по военной ипотеке.
- Институт развития жилищной сферы, созданный государством.
Обычного человека и предпринимателя здесь нет ни в одной строке. Регулятор высказывается об этом без околичностей: ни физическое лицо, ни ИП правом выдавать ипотечные займы не наделены. Когда же выдачи поставлены на конвейер, юристы квалифицируют занятие как предпринимательство без законных оснований.
Кооперативы тоже требуют осторожности. Организация, готовая зачислить вас в пайщики за сутки исключительно ради сделки с домом, обычно берёт своё в тексте договора.
Почему МФО не может дать займ под квартиру
Многие уверены, что «микрофинансовая организация - это законно, значит нормально». С залогом жилья это больше не так.
Поправка осени 2019 года закрыла микрофинансовым организациям эту дорогу: выдавать гражданину деньги на бытовые нужды под обеспечение жилым помещением, долей в нём либо правами дольщика им запрещено. Чья именно квартира выступает обеспечением - ваша или согласившегося помочь родственника - роли не играет. За скобки вывели лишь микрокредитные компании, учреждённые регионами.
Что у МФО осталось законного: нежилая недвижимость (гаражи, апартаменты, коммерческие помещения) и займы на предпринимательские цели. Из второго пункта и выросла самая распространённая обходная схема, о которой ниже.
Объявление микрофинансовой конторы про деньги под квартиру за шестьдесят минут означает одно из двух: перед вами либо нелегальный игрок, либо схема в обход запрета.
Четыре схемы, на которых теряют квартиры
Роднит их одно: по бумагам вы расстаётесь с правом собственности немедленно, тогда как на словах речь идёт о временной мере ради спокойствия кредитора.
- Продажа с устной договорённостью выкупить назад. Подписывается ничем не примечательный договор купли-продажи, а гарантией возврата служит слово кредитора. Право собственности уходит в день регистрации перехода. Формально придраться не к чему, и развернуть это в суде удаётся крайне редко.
- Дарственная. Конструкция та же, инструмент другой. Убедить суд, что подарок был не настоящим, ещё труднее.
- Обратный лизинг. Жильё продаётся компании, а вы остаётесь в нём на правах арендатора с перспективой выкупа. Регулятор трактует такие сделки как маскировку займа, выведенную из-под надзора, и ежегодно вылавливает десятки контор, работающих под вывеской лизинга. Санкции там начисляются посуточно, а внести платёж порой мешают намеренно - просрочка нужна самой компании.
- Приписанная договору коммерческая цель. В соглашение с человеком, далёким от бизнеса, вписывают предпринимательское назначение денег. Запрет на обеспечение жильём формально снимается, а заодно испаряется вся защита, положенная потребителю. Подписи заверяет нотариус, разбирательства уходят в третейские инстанции.
Сопутствующий инвентарь везде примерно один: жильё оценено вполовину дешевле рынка, в расписке значится сумма крупнее фактически полученной, неустойка начисляется посуточно, а вносить деньги предлагается максимально неудобным способом.
Ориентир, который стоит держать в голове: обеспечение выглядит как пометка об обременении в государственном реестре, владельцем при этом остаётесь вы, а по завершении расчётов пометка исчезает. Как только право переходит другой стороне пусть даже на срок - речь идёт не об обеспечении, а о продаже.
Цена вопроса у частника
Годовую стоимость денег в объявлениях указывать не принято, там фигурирует месячный процент. Умножьте на двенадцать - и четыре-пять процентов превращаются в полсотни годовых и выше. Сдержать этот аппетит некому: надзорного органа над таким заимодавцем не существует, предельная ставка на него не распространяется, жалобу подавать не на кого.
Инструмент защиты после факта в законе есть: суд вправе урезать проценты, признанные ростовщическими, когда они кратно превосходят обычные для подобных сделок. Вот только это разбирательство против профессионала взыскания - месяцы и годы процесса, расходы на представителя и никакой уверенности, что жильё к финалу останется за вами.
Просрочка у частника обходится дороже самой ставки - именно на ней конструкция и зарабатывает.
Что происходит при просрочке в банке
Умалчивать не станем: обеспечение в банке тоже не безобидная процедура. Правило о неприкосновенности единственного жилья работает по обычным долгам, однако ипотечное законодательство выводит заложенный объект из-под этой защиты - взыскание возможно, даже когда другого жилья нет. Решение серьёзное при любом кредиторе.
Расходятся эти два мира в порядке действий, и расходятся сильно. Кредитная организация обращается в суд, объект уходит с открытых торгов, а всё, что выручено сверх задолженности, возвращается бывшему владельцу: миллион долга при пятимиллионной квартире не превращается в потерю пяти миллионов. Причём до взыскания заёмщику доступны отсрочка платежей при жизненных обстоятельствах и пересмотр графика. Нелегальный заимодавец предлагает взамен посуточную неустойку и разбирательство в третейской инстанции.
Отсюда и опровержение расхожего опасения, будто обеспечение придумано ради отъёма жилья. Кредитной организации нужен предсказуемый поток платежей, а обеспечение как раз позволяет ей опустить ставку и удлинить срок - от чего ежемесячная сумма и уменьшается. Спрашивать себя перед сделкой надо о другом: какой размер платежа и какая длительность мне по силам. Не сходится с доходом - значит, инструмент не ваш, и личность кредитора здесь ничего не меняет.
Отказ пяти банков не равен отказу всех
Дорога к частнику почти у всех одинаковая: две задержки платежа, самостоятельный обход полудюжины банков, вереница отказов - и приговор себе, что кредитные организации закрыты навсегда.
Приговор этот чаще всего поспешный. Программы с обеспечением живут по другим правилам: объект закрывает кредитору риск, и одобрение приходит там, где по чистой анкете давно отказывали. Через нас проходят ровно те ситуации, с которыми люди уже собирались к «инвестору», - постройка советских лет в посёлке, незакрытая задержка платежа, действующий заём в микрофинансовой конторе, - и всё равно оформляется банковская сделка, после которой ежемесячная нагрузка становится ощутимо легче прежней.
Что действительно вредит - это подача веером во все банки подряд. Каждый отказ портит скоринг, и следующий банк смотрит на заявку уже с подозрением. Подавать нужно точечно, в два-три банка, подходящих под конкретный объект и историю. Условия по банковскому залогу - на странице кредита под залог недвижимости, по квартирам отдельно - здесь.
Когда «инвестор» появляется законно
Справедливости ради, легальное применение у термина всё-таки есть. Когда ипотечное жильё переоформляется на другую кредитную организацию, деньги она перечислит лишь после снятия прежнего обременения. Вот на этот зазор длиной в пару-тройку недель и берётся заём у инвестора, который затем гасится из банковских средств. Право собственности никуда не движется: подписывается соглашение о займе с обеспечением, расчёты проходят через счёт либо ячейку, а бумаги читает независимый юрист.
Красные флаги те же самые: просят переоформить собственность «на время», рассчитываются наличными мимо счетов, договор показывают только юристу кредитора.
Как проверить посредника за десять минут
Дорогу к деньгам нередко перегораживает ещё и посредник. Пяти проверок хватает, чтобы понять, с кем имеете дело:
- Любой платёж вперёд. Взносы за рассмотрение анкеты или изучение объекта до всякого результата собирают исключительно мошенники. Здоровая модель - доля от выданной суммы, и только после выдачи.
- Обещание одобрения всем подряд - стоп. Решение принимает банк, заранее его не знает никто.
- Кредитор проверяется в реестрах Банка России - там же публикуется список компаний с признаками нелегальной деятельности. Организации в реестре нет - сделки нет.
- Что написано в предмете соглашения. У помощника там названа конкретная услуга и правила расчётов. У заимодавца - заём с обеспечением, и никаких упоминаний продажи, дарения или лизинга.
- За сделкой стоит живой человек с именем, прямым телефоном и проверяемой историей.
Один сюжет повторяется у нас из месяца в месяц. Человеку сулят солидную сумму без всякого обеспечения и при испорченной репутации, а взамен просят зарегистрировать предпринимательство и завести счета в полутора десятках организаций. Как только счета открыты, помощники растворяются: комиссию за приведённого клиента банки им уже выплатили, а у человека на руках остаются регистрация, стопка договоров на обслуживание и ноль денег.
Что делать, если объект есть, а решения нет
Сравнивать предложения стоит по полной стоимости кредита, а не по рекламному «проценту в месяц»: в ней уже учтены страховки и комиссии.
Мы работаем без предоплаты: комиссия - процент от полученной суммы по факту выдачи, при отказе вы не платите ничего. Оставьте заявку с кадастровым номером объекта и коротким описанием ситуации - посмотрим, что видит по вам банк сейчас, и скажем прямо, есть ли банковский вариант, до того как вы понесёте документы куда-то ещё.
Что посчитать дальше. Посчитаем условия под вашу ситуацию: кредит под залог недвижимости или кредит под залог квартиры. Расчёт предварительный: точные условия зависят от банка и вашей ситуации, решение по кредиту принимает банк.