Коммерческая ипотекаКоммерческая ипотека - это целевой кредит на покупку нежилой недвижимости: помещения, офиса, склада, торговой площади, отдельно стоящего здания. Залогом становится сам покупаемый объект, поэтому отдельное обеспечение обычно не требуется.
Её постоянно путают с кредитом под залог. Разница простая: под залог - помещение у вас уже есть и нужны деньги под него; коммерческая ипотека - помещения ещё нет, его надо купить. Если ваша задача первая, вам сюда:
кредит под залог коммерческой недвижимости.
Сначала лимит, потом объектСамая частая ошибка - найти помещение, договориться с продавцом, внести задаток и только потом идти в банк. Продавец не готов ждать три недели, пока вам одобрят сумму, которой в итоге может не хватить.
Рабочий порядок другой: предварительный расчёт, документы, одобрение лимита, поиск и оценка объекта, страхование и сделка. Зная лимит, вы разговариваете с продавцом как покупатель с деньгами, а не как проситель.
Кто может взятьИП, ООО и самозанятые. Обычный ориентир по стажу - от года работы.
Важная перемена 2026 года: показатель долговой нагрузки банки считают только по официальным данным налоговой и Социального фонда, справки в свободной форме больше не принимают. Считают его физическому лицу - ИП, самозанятому, а также учредителю, который идёт в сделку поручителем. К заёмщику-ООО он не применяется: компанию оценивают по отчётности и оборотам.
Практический вывод: личные кредиты и кредитные карты учредителя тоже попадают в расчёт. Закрыть неиспользуемые карты дешевле до заявки, чем объяснять отказ после.
Первоначальный взнос и что делать, если его нетОриентир по рынку - от 20 до 40% стоимости объекта; планка зависит от банка и от того, насколько помещение ликвидно.
Если свободных денег в обороте нет, а помещение нужно сейчас, работает один вариант: дать банку дополнительное обеспечение. Это может быть квартира собственника бизнеса или другое ликвидное коммерческое помещение, которое у компании уже есть. Схема «купить совсем без своих денег» существует ровно в этом виде и ни в каком другом.
Какое помещение банк возьмётОбъект уходит в залог, и банк смотрит на него как на актив, который в крайнем случае придётся продавать.
Проходят легче: отдельный вход, понятное назначение, чистая юридическая история, планировка, которая подойдёт не только вам, но и следующему покупателю.
Скорее всего не пройдут: квартира на первом этаже, ещё не переведённая в нежилой фонд; подвальные помещения; объекты с ветхими перекрытиями; незаконная перепланировка; обременения и неурегулированные права.
Апартаменты - отдельный случай: по факту это жильё, юридически - нежилое помещение, и банки смотрят их по своим правилам. Работаем и с ними.
Какие документы готовитьПо бизнесу: учредительные документы, выписки по счетам, финансовая отчётность за год, справки из налоговой. По объекту: выписка из ЕГРН, техплан, основание права, действующие договоры аренды, если они есть. Для старта достаточно рассказать про объект и обороты - полный пакет собираем, когда уже понятно, в какие банки идём.
Ставка и срокЕдиного прайса по коммерческой ипотеке нет: каждый банк считает ставку под объект и под заёмщика. Срок короче жилищной ипотеки, обычно 10-15 лет.
Ставки идут за ключевой ставкой Банка России, сейчас она 14%. Предложений ниже ключевой на рынке не существует, поэтому цифры вроде «от 4,6%» из старых объявлений смотреть бесполезно. Точную ставку и платёж посчитаем по вашим цифрам бесплатно.
Частые причины отказаДолговая нагрузка выше допустимой - чаще всего из-за забытых личных обязательств учредителя.
Объект не прошёл залоговые требования - даже при отличных финансах сделка встаёт на помещении, поэтому проверять его надо до задатка.
Доход не подтверждается официально - после весенних изменений это фильтр, а не повод для переговоров.
Если коммерческая ипотека не проходитТупика тут нет, есть смена инструмента.
Нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости: деньги приходят на счёт, и вы покупаете помещение как обычный покупатель за наличный расчёт. Для продавца это часто аргумент снизить цену.
Лизинг коммерческой недвижимости: требования к объекту и заёмщику обычно мягче, а сама конструкция ближе к аренде с выкупом.
Иногда покупка помещения не самая срочная задача, и правильнее закрыть кассовый разрыв оборотным кредитом, а к недвижимости вернуться через полгода с более чистой отчётностью. Все инструменты рядом - на странице
кредитов для бизнеса.
Что делаем мыРазбираем объект и вашу отчётность до подачи и говорим, проходит сделка или нет. Подбираем банки, которые работают с таким помещением и таким заёмщиком, и подаём в один день. Ведём до выдачи: оценка, страхование, договор залога, регистрация.
Работаем только с банками и проверенными кредиторами. Ломбарды, кредитные кооперативы и частные инвесторы нашими партнёрами не являются.
Чего мы не обещаемОдобрение обещать не будем - решение принимает банк, а не мы. Ставку ниже ключевой тоже: таких предложений нет ни у кого на рынке. Если сделка не проходит, скажем это до заявки, а не после отказа - тогда у вас остаются и время, и чистая кредитная история.
Наша комиссия - процент от полученной суммы и только по факту выдачи. Отказ - вы не платите ничего.
Условия актуальны на август 2026 года.